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原标题:世茂房地产超额完成销售目标背后:多地项目陷入“交房危机”

来源:证券市场红周刊

2019年以来,世茂集团不断实现“业绩大爆发”。世茂房地产(港股00813)前11个月销售总额约为人民币2277.33亿元,不仅提前超额完成了全年销售目标,还突破第二阵营门槛冲进房企销售额TOP10。然而,在亮丽的销售数据背后,世茂在多地的房地产开发项目却陷入“交房危机”,公司不仅损失大额延迟交付赔偿金,还有百余户业主宁愿“无息”也坚持退房。

在港股和A股两地上市的世茂,以世茂股份(600823.SH)和世茂房地产(00813.HK)两大融资平台推动房地产业务的全国扩张。

不过,据《红周刊》记者了解,规模与业绩不断扩张的同时,世茂在合肥、厦门、济南等地的项目在竣工、交房的过程中出现了不同程度的违规或业主维权纠纷。其中合肥世茂国风项目一期由于未通过竣工验收备案正在整改,世茂面临着每天万分之一的赔偿成本;此外,厦门世茂御海墅项目本应于3月份交付的高层楼盘至今仍有200余户仍未收房,甚至有百余户业主宁愿“无息退房”。

提前超额完成2019年销售目标 “并购王”世茂暗存隐患

12月2日,世茂房地产(HK1083)公布了截至2019年11月30日业绩。截至2019年11月30日,世茂房地产累计合约销售总额约为人民币2277.3亿元,集团的累计合约销售总面积为1277万平方米,较去年同期分别上升47%及36%。至此,世茂房地产已经超额完成全年2100亿元的销售目标。

在2019年初的业绩会上,世茂集团总裁许世坛曾表示,世茂2019年70%以上的土储都会来自并购。

话音未落,“并购王”世茂就出招了?D?D仅在2019年3月底到6月初的80天内,世茂就斥资200亿元拿下18个并购项目,出让方主要包括泰禾集团粤泰股份万通地产等。截至2019年6月30日,世茂房地产新增土储1412万平方米。其中,从土储货值来看,收并购项目约占60%;从土储面积来看,收并购方式获取的项目占比则约70%。这意味着世茂仅在半年内就基本完成了收并购项目占比的全年目标。

从世茂收并购项目的对手方来看,泰禾集团、粤泰股份都面临较严重的流动性危机,急需现金流“补血”。

作为收并购项目的受让方,不在公开市场拿地更易于世茂测算成本,收并购项目的整体打包价也有助于世茂以比招拍挂更低的成本实现公司的规模扩张战略。

不过,世茂收购的并非全是“干净”的资产,也存在个别瑕疵项目。在世茂收购粤泰股份的项目中,广州天鹅湾二期项目、嘉盛项目、中浩丰项目等均因债务诉讼被冻结、查封或轮候查封,截至上述项目转让时,债务诉讼剩余本金余额合计约45.16亿元。

值得关注的是,虽然世茂通过“疯狂”收并购获得了土地储备方面的前端优势,销售目标的超额完成也顺利帮助企业回笼大笔资金,但公司的后端运营却不太乐观,“交房危机”频现。据记者了解,世茂在安徽合肥、福建厦门等地的项目均因虚假宣传、捆绑销售、工程质量等问题面临延迟交房赔偿及多数业主要求退房的情况。

由于相关项目的整改与协商过程还未结束,上述交房纠纷将为世茂的业绩带来多大的影响,还是个未知数。

涉及预售款约13.33亿元 合肥世茂国风项目将按约支付赔偿金

众所周知,房地产行业不断趋严的融资及调控政策会对房企的拿地频率及销售业绩产生较大影响。与此同时,房企竣工节奏把握与项目操盘及交付的情况则成为影响房企营收业绩增长的重要因素。

近年来,由于存在强烈的规模扩张需求,相较于项目施工、竣工交付等后端运营,不少房企的注意力更多地集中在前端融资拿地、销售回笼资金等方面,这也导致其预售项目的后期交付阶段存在诸多问题,世茂便是其中之一。

《红周刊》记者了解到,世茂在安徽省合肥市的世茂国风一期项目(备案名为“见山花园”,世茂房地产并表项目)就因为存在工程质量、噪声污染、虚假宣传等问题引发业主维权,目前该项目因未通过竣工验收备案而延迟交付。当地知情人士向记者表示,该项目未通过竣工验收的原因涉及环评不达标、工程质量问题等多个方面。

世茂国风台地洋房首开于2018年4月9日,官宣55秒销售3.3亿元。然而,就在项目一期18栋~35栋交付日期三个月前(2019年九月份),业主们前往小区查看时发现,房屋存在做工粗糙、细节马虎等诸多问题,与前期宣传的情况严重不符。

据业主介绍,到了接近项目交付的时间,业主们却发现小区由于临近高速公路,存在严重的噪声,且根据合肥市高新区环保分局检测噪声污染明显超标。“多栋房屋屋顶、顶楼露台及地下室顶板存在雨后渗水、漏水的情况,小区环道也存在多处积水无法通行。更严重的是,小区内多处路面及庭院出现明显下沉,工程质量堪忧。”

《红周刊》记者针对项目噪声污染检测情况向安徽省合肥市高新区环保分局核实,相关人士向记者表示,该项目此前确实存在噪声污染超标的情况,一方面是由于项目本身距离高速公路较近,另一方面则与住宅区相关隔音措施不到位有关。

另据业内人士分析,从该项目路面照片来看,确实存在土体沉降等问题,但是问题的严重程度有待考量,这和地下土体发生沉降的部位有关系。“如果是基础上部回填土发生沉降,仅需将回填土部分重新填筑。如果基础下部土体发生了沉降,则可能导致房屋上部结构损坏。具体情况如何,需要对项目路面进行实地探测。”

11月29日晚,安徽合肥世茂国风项目一期业主收到了来自开发商的延迟交付短信,“原定于2019年11月30日交付的世茂见山花园将延后交付,公司将按合同约定进行赔偿,交付时间另行通知。”据项目业主介绍,此次延迟交付涉及的包括项目一期洋房18栋至35栋的450户业主及叠墅14至20栋的52户业主(叠墅仍余部分房屋未售出),合同约定若项目延期交付,开发商将承担每天万分之一的赔偿金。

世茂华中豫皖公司相关负责人向《红周刊》记者表示,上述情况属实,但噪音污染方面经整改已检测达标,相关工程问题也会在交付时全部排查修整完毕,至于世茂国风项目一期的具体交房时间将依据取得竣工验收备案而定。

记者查询合肥市发展和改革委员会官网商品住宅明码标价信息发现,合肥世茂见山花园项目一期3-18至3-15楼号的建筑面积分别为52218.70?O和17885.48?O,均价分别为19007.90元/?O和19008.37元/?O,涉及房款共计约13.33亿元(另有部分叠墅本应于同日交付,亦属于世茂此次延期交付的赔偿成本)。故按此推算,世茂每天需赔付的延迟交付金额约为13.33万元。

这也就意味着,若世茂未能在12月31日前完成整改,项目将至多损失约413.23万元的赔偿金(未计入叠墅部分赔偿成本);若31日前仍未能整改结束并成功交付,世茂不仅会面临更加高昂的赔偿成本,该项目的预收房款也无法在年内结算为营业收入,进而影响公司2019年的业绩。

厦门世茂御海墅百余户业主要求退房

就在合肥世茂国风项目延期交付并加快整改的同时,世茂在福建厦门的御海墅项目也因虚假宣传、捆绑销售等纠纷陷入“退房僵局”。

有业主向记者表示,原本应于2019年3月份交付的厦门世茂御海墅02-1-B#,由于相关维权未能与世茂方面达成共识,目前仍有200余户尚未交房,甚至有百余户业主愿意“无息退房”(业主已支付利息金额20余万)。

据该项目业主回忆,世茂御海墅02-1-B#300套住宅开盘当日(2017年5月),开发商就存在疑似“捂盘惜售”的做法。“当时采取摇号选房,但蹊跷的是,到场100余组客户,却摇出200多号,现场摇号选房签约仅限5分钟,且多数房源为高层或低层,中间层却被告知全部售完。然而2017年9月至2018年上半年,世茂御海墅销售员在微信中大量兜售所谓优质房源(即开盘被售罄的中高楼层)。”

“开盘前期宣传时,销售人员就告知购房者,如绑定其世茂旗下位于石狮的某游乐园价值38万的天价娱乐卡,可优先选房。上述行为很快被购房者举报,在相关部门监管下退款后,世茂又绑定车位销售,销售人员直接表示不买车位就不能买房,而车位的售价更是叫到了51万至69万不等,虽在购房者再次举报后暂停了车位可绑定销售,但目前业主中仍有30余户被绑定车位销售的业主。”上述业主补充道。

此外,世茂御海墅02-1-B#还被曝存在合同欺诈问题。世茂于2017年5月在厦门国土局备案的商品房预售方案显示,世茂御海墅02-1-B#的300套住宅交付标准为精装,备案均价31500元/平方米(含装修3627元/平方米),并附有详细装修标准及材料、品牌等相关信息。但业主表示,上述精装标准在后续的购房合同与实际装修过程中均未体现,且质量差异巨大。

“在取得预售许可证前,销售员均声称精装交付,与样板房相差无几。但世茂在开盘当天擅自将装修标准调整为简装,该操作既没有事先向相关部门申报,也没有向购房者公示,其后期印发的宣传材料中亦抹去了关于装修的介绍,购房合同中也只字未提3627元/平方米的装修,模糊了交付标准。在后期的销售过程中销售员亦口径不一,有的声称装修为免费赠送,并诱导或强迫购房者签订所谓确认函,对装修变动知情,放弃追究装修差异权利。”业主表示。

《红周刊》记者针对上述项目的交付及维权情况向世茂方面核实,不过截至发稿前,公司并未回复。

世茂集团上演资产腾挪 “A+H”同业竞争之困仍待解

世茂集团曾于2000年前后通过借壳跻身港股A股,获得世茂股份(600823.SH)和世茂国际(前港交所编号为0649.HK)两个上市公司,由于世茂国际交易不活跃被私有化,此后世茂通过注入大量优质地产项目将世茂房地产(00813.HK)运作上市。

世茂股份却与世茂房地产旗下子公司存在错综复杂的股权关系,世茂股份与世茂房地产之间的同业竞争困局也引起了监管层注意。

早在十年前,许荣茂、世茂房地产及世茂股份三方就签订了《不竞争协议》及其补充协议,明确划分了两家公司的营业范围,即世茂房地产致力于住宅和酒店业务,世茂股份从事商业地产。但从两家上市公司近年来的业务业务构成来看,双方都有越界的嫌疑。

记者梳理世茂股份财务报告注意到,自2015年起,住宅销售便成为世茂股份的主要收入来源。2015~2017年,公司分别实现住宅销售收入107.75亿元、81.19亿元和158.51亿元,而商业地产销售收入分别为30.09亿元、45.57亿元和15.31亿元,商业地产销售收入远不及住宅销售。虽然部分住宅销售收入与世茂股份运营的商住综合体有关,但其纯住宅项目的开发亦与世茂房地产有所重合,两者均在天津、青岛、宁波、苏州等长三角、环渤海城市群区域开发了物业项目。

从世茂股份与世茂房地产近期的业务布局情况来看,两者明显存在模糊标准之嫌。

世茂股份在2019年半年报中称,公司已建立“以商业地产为主、多元业务为辅”的业务架构。相关数据显示,在世茂股份今年上半年128.21亿元的营业收入中,住宅销售额达94.48亿元,占比约为73.7%;商业地产销售额26.6亿元,占比约20.75%;与此同时,世茂房地产今年上半年新增的60宗地块中,张家口怀来项目是纯商业地块外,商住地块有29个。世茂房地产正在运营的物业项目数量为14个,上半年共实现商业运营收入7.22亿元。

值得关注的是,世茂股份与世茂房地产如今的关系颇为微妙,世茂集团有不少优质项目都“左手倒右手”,从世茂股份流向了世茂房地产,其中包括新风天域以及早年的上海深坑酒店项目、深圳前海商业项目等。

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