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2019-04-23 22:11:06

  京沪新房强制上保险,谁来买单?谁最受益?且看权威专家十问十答

原创: 黄蕾

这几天,一条“北京新房即将强制上保险”的新闻,引发广泛关注。起因是:近日,北京市住房城乡建设委、北京市地方金融监管局、北京市银保监局联合就《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》(下称《管理办法》)公开征求意见。

《管理办法》(征求意见稿)规定,住宅工程质量潜在缺陷保险适用于北京市新建、改建、扩建的住宅工程。其中北京新建住宅工程项目,应在土地出让合同中,将投保住宅工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。

也就是说,投保住宅工程质量潜在缺陷保险(IDI),成了新建住宅开发商拿地的前提条件之一。

其实,全国最早推行IDI制度的是上海。

2012年,开始试点;2016年,在前期试点的基础上,开始在上海全市保障性住宅工程和浦东新区范围内的商品住宅工程中实施;2019年3月,在上海全市商品住宅和保障性住宅范围内实施。

据记者了解,除上海、北京之外,还有广东等地也正在研究IDI制度。这个看似“冷门”的保险产品,因为可以给老百姓带来真正的实惠,同时为政府优化城市建设治理提供重要工具,而越来越受到各方关注。

对这一焦点性的话题,上海证券报也整理了10个市民最关注的问题,采访了这方面的专家——平安产险风险研究与防控部总经理袁勇民,予以权威解答。

一问:什么是建设工程质量潜在缺陷保险,保障范围有哪些?买单的人是谁、受益人又是谁?

答:建设工程质量潜在缺陷保险,是指由住宅工程的建设单位投保的,保险公司根据保险条款约定,对在保险范围和保险期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏,履行赔偿义务的保险。

根据目前上海的实施方案和北京的征求意见稿,该险种保障范围都是将地基基础工程、主体结构工程、保温和防水工程作为主险责任,将建筑装饰装修工程、 建筑给水排水及供暖工程、通风与空调工程等作为附加险的。

该险种的投保人为建设单位(开发商),可以理解为建设单位为履行其质量责任的一种方式。受益人和索赔权益人为业主,即住宅或其他建设工程所有权人,主要是指小业主。通过该保险机制的建立,小业主的权益得到了最大的保障。从这种意义上来说,住宅的建设工程质量潜在缺陷保险是一种民生保险。

二问:建设工程质量潜在缺陷保险属于强制保险吗?在中国推出有何创新?

答:按照上海《上海市建设工程质量和安全管理条例》和北京《北京市建设工程质量条例》,建设工程质量潜在缺陷保险可以理解为法律意义上的强制保险,但在具体执行中能否成为强制险种还要看两地具体的实施细则。

如果要成为操作层面的强制保险,就要设立卡口,比如没有保险就不能办理施工许可。就像交强险,《交通法》规定为强制保险,还需要设置交警上路检查、车辆年检等环节,否则很多人可能会存在侥幸心理而不购买,也就无法实现真正意义上的强制。

这个险种在一些欧美国家、亚洲的日本等国家都属于强制保险。最先实行强制的国家是法国。1978年法国颁布了《斯比那塔法》,强制规定建设单位必须购买建设工程潜在缺陷保险,一旦发生保险事故,保险公司先赔给小业主,然后可以取得代位追偿权,向施工单位、设计公司进行追偿。

从质量风险控制角度来说,中国的建设工程质量潜在缺陷保险机制引入了由保险公司委托独立第三方工程质量风险管理机构的质量风险管理制度,较国外如法国由建设单位(开发商)委托技术勘查机构(TIS)的做法更适合中国国情,有利于第三方工作的独立、公正和客观。

法国的TIS模式有点类似中国的工程监理,都是由开发商出钱聘请,但这种拿甲方的钱又要监控甲方工程质量的模式,注定效果不会太好。

而中国模式由保险公司聘请第三方质量风险管理机构去检查开发商的模式更为科学合理,因为保险公司要承保项目十年的质量风险,一旦出现大的质量事故,保险公司最坏情况可能破产(国外因IDI倒闭案例屡见不鲜),因此保险公司有强大的驱动力去事前管控好工程质量。

另外,从保险责任范围来说,无论是上海的实施方案和北京的征求意见稿,都对保险责任范围进行了优化,更加适合国内的法律环境和我国国情。

三问:这个保险怎么买?费率是如何确定的?

答:按照目前的制度安排,在土地出让合同中,将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。建设单位在设计阶段到施工许可前应完成险种的购买。各地在实施过程中都会明确可以开展该险种的保险公司名单。建设单位向这些保险公司购买就可以了。

至于这个保险产品的费率,理论上,保险公司应当按照法律法规及有关规定,根据建设工程风险程度、工程技术复杂程度、参建单位企业资质和诚信情况、风险管理要求、历史理赔数据、再保险市场状况等,厘定保险费用。

四问:投保后会不会增加开发商的负担,进而转嫁给老百姓推高房价?

答:北京的建设工程潜在缺陷保险还未真正实施,没有数据。按上海目前的实施情况看,数据也不多。考虑到这是开发商为自己购买的保险,而且能减少自己将来的维保费用,所以我们研究认为,这个成本不一定会转嫁给消费者。如果单纯计算保费对造价影响的话,保费大概增加造价30元至40元/平方米,相较于上海新房房价的平均水平而言,保费增加的成本几乎可以忽略不计。

五问:业主买的房子有了保险后,对业主有什么好处?

答:业主买的房子有了这个保险,好处是显而易见的。我们国家因建筑质量问题发生的纠纷数不胜数,与开发商相比,小业主属于弱势群体,花费在处理质量问题上的时间与精力代价很大。

以前出了房屋质量问题,要找开发商、施工单位,但现在很多项目开发都是项目公司制,项目开发完毕,开发公司就会解散。施工单位在期满两年、质量保证金拿到手后将很难到场维修,而且也存在施工单位破产、改行等情况。对于小业主来说,就面临找不到责任主体或推脱不进行维修等情况。

而根据中国的保险法,保险公司是不能破产的。有了建设工程质量潜在缺陷保险,一旦发生质量事故,保险公司要进行及时维修或赔偿,可以最大程度地保障业主权益。IDI成功的一个点就是:保险公司向小业主快速理赔,然后保险公司找施工单位等追偿。

六问:出险以后如何理赔,会不会很麻烦?

答:这方面有很明确的快速理赔流程与规定。保险公司收到索赔申请后,应在两日内派员现场勘查。保险公司应在收到业主索赔申请后的七日内做出核定;情形复杂的应在三十日内做出核定,并将核定结果通知业主。

对属于保险责任的,保险公司应自与建设单位达成赔偿协议之日起七日内履行维修或赔偿义务。对不属于保险责任的,保险公司应自作出核定之日起三日内向业主发出不予赔偿通知书,并说明不予赔偿的理由。

从上面的理赔时效和要求看,理赔应该说不麻烦。随着建设工程质量潜在缺陷保险的实施,相信保险公司会集合社会资源,建立类似现在4S店的房屋维修中心,给业主提供更加专业、便捷的理赔服务。

七问:保险公司的介入对促进建设工程质量的提高有何帮助?

答:主要体现在以下几个方面。

一是,保险公司因自身的风险管控需要,有强大的驱动力去进行质量管控。

其委托独立的第三方风险管理机构进行设计、施工、竣工、运营(两年期)全过程的质量风险咨询工作,有利于质量问题的发现和整改,北京和上海的制度中都有类似“保险公司在最终评价报告中指出建设项目存在严重质量缺陷,且在竣工时没有得到实质性整改的,建设单位不得通过竣工验收”的表述。该政策的落实,有利于消除重大质量问题。

二是,作为目前工程监理体系的有益补充,除了监控施工单位的施工质量,也能侧面反映项目监理工作的好坏,对将来工程监理制度的改革带来新的思路。

三是,保险公司根据参建主体的资质情况、企业诚信、以往项目的赔付情况进行差异化费率定价,甚至根据项目建设过程的质量控制情况进行浮动化定价,实现对工程质量的市场化调节,通过奖优惩劣激励各方主体自主地提升工程质量。

四是,体现政府鼓励多元主体参与社会治理的理念,更多利用市场化之手去管控工程质量。由于保险的参与,让政府管控建筑质量多了一只有力的抓手。

八问:风险管理机构如何监督工程质量?

答:风险管理机构对工程质量进行从设计、施工、竣工、运营的全过程风险咨询和监督。

在设计阶段,要对设计图纸进行研读,发现设计中可能存在的质量缺陷,前瞻性地分析设计和施工可能存在的冲突,从而给建设各方提出前瞻性风险解决建议,避免质量风险在现场成为既定事实而无法整改的情况出现。这一点在原有的建设体系中是缺失的,风险管理机构很好地进行了衔接。

在施工阶段,风险管理机构要根据设计特点和施工方的施工组织,分析出项目存在的重点质量风险和关键环节,拿出对应的工作计划。根据计划对这些重点质量风险和关键环节进行定期、不定期的检查,提出改进建议和意见,帮助项目各方提升工程质量。

在竣工验收阶段,风险管理机构会参与相关检查工作,并对存在的问题提出整改建议,提供竣工评估报告。风险管理机构竣工评估报告将作为保险公司承保最终风险评估的重要依据。

在运营阶段,竣工验收后两年期内,风险管理机构还要对住宅质量进行回访,督促施工单位两年期内及时维修已发现的质量问题,划清施工单位维修责任和保险公司保险责任的界限。

九问:保险公司提供的风险管理服务与监理有什么区别?

答:首先,着眼点不同。保险公司委托的风险管理机构以保险公司承保的质量责任为依据,其着眼点是建筑质量,要综合考虑设计、施工、材料等与质量相关的全方位质量风险;而监理工作的着眼点是施工质量,即其只管施工阶段质量,确保按图施工即可,对设计等可能造成的质量问题不在其考虑范围之内。

其次,工作幅度不同。风险管理机构的工作是设计、施工、竣工、运营的全过程风险咨询和监督;而监理只是施工阶段开展工作。

再者,工作频次不同。风险管理机构根据工作计划,采用定期和不定期的检查方式,采用的是抽检和重点监控相结合的方式;而监理目前多采用的是旁站式监督和检查。

综上所述,风险管理机构和监理公司的工作有少量重合,更多的是互补。

十问:这个保险未来市场空间有多大?

答:这个险种未来的空间还是非常大的,如果全面推广,应该会有数百亿保费规模的空间。除了住宅,其他房屋建筑如办公楼宇、商场、医院、学校等都可以投保。甚至市政工程如地铁、桥梁、隧道等都可以是被投保的对象。

比如在法国,建筑工程质量潜在缺陷保险及相关的职业责任保险每年的保费就在20亿欧元左右,其承保类型涵盖了大部分的房屋建筑和市政工程类型。

国外IDI承保的非住宅案例有:法国戴高乐机场、法兰西体育场、西班牙古根海姆博物馆、阿布扎比金融中心、马来西亚双子塔、沙特国王中心等。另外,意大利还要求所有市政项目强制投保IDI。

来源:福彩快3几点结束开户

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